Atualmente, as opções de investimentos disponíveis para pessoas físicas são vastas, o que leva muitos investidores iniciantes a terem dúvidas sobre o funcionamento de certos ativos. Porém, o que talvez poucos sabem é que o investimento em Fundos Imobiliários pode ser uma excelente modalidade para a diversificar sua carteira de aplicações.
Nos últimos anos, os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) ganharam reconhecimento e surgem como uma oportunidade valiosa para ampliar a diversificação da sua carteira, levando em consideração o seu perfil como investidor.
Ao investir em FIIs, é possível participar do mercado imobiliário, aproveitando os benefícios de possuir um imóvel físico, além de contar com outras vantagens, como a liquidez.
Porém, é fundamental compreender como o mercado funciona, conhecer as vantagens e identificar os FIIs mais adequados para sua carteira. Por isso, elaboramos este conteúdo para você.
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Regulamentação
Os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) foram estabelecidos pela Lei nº 8.668/93 e estão sob regulamentação da Instrução CVM nº 472/08.
Seu funcionamento e a oferta pública de cotas exigem registro prévio na Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
Recomendamos a leitura do Caderno CVM nº 06, disponível para download gratuito no Portal do Investidor, além do Guia CVM de Fundos Imobiliários.
Como funciona a rentabilidade dos FIIs?
A rentabilidade dos Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) pode ser entendida de duas maneiras: pelos lucros obtidos através da estratégia de investimento do gestor e pela valorização dos imóveis e ativos selecionados por ele.
Os lucros dos FIIs estão diretamente ligados à renda gerada mensalmente pelos investimentos, que se refere principalmente aos aluguéis pagos pelos inquilinos dos imóveis em que o fundo investe.
Em relação à valorização, é importante destacar que os FIIs são negociados na Bolsa de Valores (B3), o que os torna suscetíveis à especulação do mercado. Isso significa que os preços dos FIIs podem variar, tanto para cima quanto para baixo.
Por serem fundos que investem em imóveis, é esperado que, a longo prazo, esses imóveis se valorizem, da mesma forma que qualquer outro imóvel pode se valorizar.
Contudo, é importante lembrar que as expectativas do mercado, a situação atual do setor imobiliário e a qualidade da gestão também podem impactar a variação do preço das cotas.
Quais são as taxas dos Fundos Imobiliários?
Além do valor necessário para comprar as cotas, existem outras cobranças associadas ao investimento em FIIs. Veja quais são elas:
Taxa de corretagem
A taxa de corretagem é a cobrança feita pela instituição financeira para permitir que você realize negociações na Bolsa de Valores (B3) por meio de sua plataforma. Esta taxa pode variar bastante entre diferentes empresas.
Taxa de administração e gestão
A taxa de administração e gestão é cobrada sobre cada cota do fundo. No entanto, o investidor não precisa pagar este valor diretamente ao investir em FIIs.
Essas taxas são deduzidas dos lucros mensais obtidos, sendo diluídas nos rendimentos das cotas.
Isso significa que o investidor quase não percebe esse desconto, embora seja importante estar ciente de que ele ocorre.
Imposto de Renda
O Imposto de Renda sobre Fundos Imobiliários é cobrado apenas sobre os lucros obtidos com a venda de cotas.
Quando uma cota é vendida com lucro, o investidor deve pagar 20% desses rendimentos à Receita Federal via DARF.
Por outro lado, os lucros provenientes de aluguéis e outros rendimentos dos cotistas são isentos de imposto de renda.
Assim, o investidor pessoa física só paga imposto se obtiver lucro com a venda de suas cotas.
Melhores Fundos Imobiliários (FIIs) para investir em 2024
Considerando que os ativos dos Fundos Imobiliários estão incluídos na categoria de renda variável, é fundamental compreender que o desempenho passado de um ativo ou fundo não garante retornos futuros.
Portanto, os melhores Fundos Imobiliários para 2024 são aqueles que demonstram crescimento consistente tanto nas suas cotações quanto nos proventos distribuídos aos cotistas.
A seguir, apresentamos uma lista com alguns FIIs considerados pelos especialistas como os melhores Fundos Imobiliários:
Vinci Shopping Centers – VISC11
O Vinci Shopping Centers é um FII voltado para investimentos em shopping centers.
Seu portfólio inclui 25 shoppings distribuídos em 14 estados do Brasil, com 33% dos resultados provenientes de São Paulo.
Em março, o fundo anunciou a aquisição de 5% do Plaza Sul Shopping em São Paulo por R$ 30 milhões, resultando em um cap rate de 8,5% para os próximos 12 meses.
PVBI11 – VBI Prime Properties
O VBI Prime Properties atua no segmento de lajes corporativas e é administrado pelo BTG Pactual.
Com uma gestão ativa, o PVBI11 combina a alta qualidade e boa localização de seus empreendimentos, além do potencial do ativo em construção (Union FL), tornando-se uma excelente opção para diversificar seu portfólio.
BTLG11 – BTG Pactual Log
O BTG Pactual Logística é um fundo imobiliário que visa gerar renda e ganhos de capital através de investimentos no setor logístico.
O fundo possui 100% de ocupação física, majoritariamente na região metropolitana de São Paulo, onde a demanda por galpões logísticos é alta, proporcionando melhores retornos.
Recentemente, o BTLG11 incorporou os fundos menores VVPR11 e BLCP11, diversificando ainda mais seu portfólio e incrementando seus resultados.
VGIR11 – Valora RE III
O Valora RE III é um fundo imobiliário focado em recebíveis, visando obter rendimentos e ganhos de capital através da aquisição de CRIs.
Com a taxa Selic permanecendo elevada, o fundo continuará a pagar bons proventos devido à sua alta exposição.
XPML11 – XP Malls
O XP Malls investe em shoppings e empreendimentos comerciais de varejo.
Seu portfólio abrange 16 imóveis em várias regiões do Brasil, incluindo São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Paraná, tornando-se um dos FIIs de shoppings mais diversificados do mercado brasileiro.
A maioria de seus empreendimentos atende ao público de alta renda, conferindo resiliência em períodos econômicos desafiadores.
Capitânia Securities FII (CPTS11)
Com uma carteira predominantemente composta por CRIs (96,90%), o CPTS11 apresenta uma taxa média de aquisição de IPCA +6,60% para a maioria de suas posições, enquanto 3,10% são indexados ao CDI, com uma taxa média de aquisição de CDI +3,19%. A duração média da carteira é de 5,4 anos, com um LTV médio de 62,67%.
O foco da gestora está em ativos high grade, proporcionando um perfil defensivo com proteção contra a inflação. Com êxito em sua estratégia de ganhos de capital por meio da negociação de CRIs, o fundo agora busca uma reciclagem do portfólio, desinvestindo em ativos de taxas menores no mercado secundário.
A maior parte da exposição da carteira de crédito está no setor Logístico/Industrial, representando 34,7%.
Kinea Rendimentos (KNCR11)
O KNCR11 é o segundo maior fundo de recebíveis, com um patrimônio líquido de R$ 5,77 bilhões. Quase toda a alocação do fundo (99,8% do PL) está em CRIs, com uma pequena parcela em LCI (3,0%) e outros instrumentos de caixa (4,5%).
O fundo mantém 7,3% do seu PL em operações compromissadas reversas lastreadas em CRI, proporcionando maior flexibilidade na alocação de recursos. A alocação do fundo é predominantemente indexada ao CDI (95,2%), com uma pequena porcentagem indexada à Selic (4,2%) e à inflação IPCA (0,6%).
A carteira indexada ao CDI tem um yield médio de 2,52% e prazo médio de 5,1 anos, enquanto a parte indexada ao IPCA apresenta um yield médio de 8,85% e prazo médio de 3,4 anos.
O KNCR11 investe principalmente em títulos pós-fixados, com baixo risco de crédito, o que o torna favorável em ambientes de taxas de juros elevadas e inflação em declínio.
RBR High Grade (RBRR11)
Atualmente, 85% do patrimônio líquido investido em CRIs do RBRR11 é composto por operações ancoradas pela RBR.
A maior parte da carteira de CRIs (76%) está indexada ao IPCA, com uma taxa média de IPCA+7,5%, enquanto 12% estão alocados em CRIs indexados ao IGP-M, com uma taxa média de IGP-M+4,4%.
O fundo também possui 12% de ativos indexados ao CDI, com uma taxa média de CDI+2,9% e uma duração média de 4,0 anos. O LTV médio do portfólio é de aproximadamente 58%, e a carteira é dividida entre risco de crédito corporativo (73%), risco de locações multidevedor (26%) e Carteira Pulverizada e Estoque (0%).
O que esperar dos Fundos Imobiliários em 2024?
Com a alta dos juros, o mercado de FIIs enfrenta alguns desafios, mas determinados setores mostram boas perspectivas.
Um exemplo são os Fundos de Recebíveis, que tendem a apresentar bom desempenho em períodos de crise econômica, pois acompanham os indicadores de inflação.
Por outro lado, alguns especialistas veem potencial de bons retornos nos fundos de tijolo, como os voltados para logística, escritórios e shopping centers.
Veja o passo a passo para investir em Fundos Imobiliários
1. Inicie abrindo uma conta em uma corretora de valores: Para investir em FIIs, é imprescindível possuir uma conta em uma corretora de valores. Realize uma pesquisa e selecione uma corretora confiável que ofereça acesso à negociação de FIIs.
2. Analise os FIIs disponíveis: Explore os diversos FIIs disponíveis no mercado. Considere aspectos como a estratégia do fundo, qualidade dos ativos, histórico de rendimento, taxa de administração e outros custos associados. Além disso, alinhe suas escolhas com seus objetivos financeiros e perfil de investidor.
É vantajoso examinar os relatórios fornecidos por cada fundo, nos quais você pode encontrar informações sobre a política de investimento, riscos e desempenho passado. Isso oferece uma compreensão mais profunda de cada fundo.
Durante a análise, é importante avaliar o valor das cotas de cada fundo, especialmente aqueles de seu interesse, além de identificar tendências de mercado que possam influenciar seu desempenho.
3. Escolha o FII e determine o montante a ser investido: Após a avaliação, é hora de selecionar o FII no qual deseja investir e definir o valor a ser aportado.
4. Execute a ordem de compra: Acesse a plataforma de negociação de sua corretora e insira os detalhes da ordem de compra, como o código do FII, a quantidade de cotas desejada e o preço máximo que está disposto a pagar por elas. Confirme a ordem de compra.
Aguarde a confirmação após enviar a ordem de compra. Após a efetivação, as cotas serão adicionadas à sua carteira.
5. Acompanhe o desempenho e os rendimentos: Após a aquisição, monitore regularmente o desempenho do FII, verificando os rendimentos distribuídos, a taxa de ocupação dos imóveis e outros indicadores relevantes. Isso ajudará na tomada de decisões futuras.
É importante lembrar que investir em FIIs, assim como em qualquer outro ativo, possui seus riscos.
Portanto, é recomendável buscar orientação de um profissional qualificado, se necessário.
